Νέο πρόγραμμα «Κατασκευάζω-Νοικιάζω»: Οι δικαιούχοι, τα κίνητρα και το στοίχημα της στέγης
Η κυβέρνηση ενεργοποιεί το «Κατασκευάζω-Νοικιάζω», ποντάροντας σε νέες κατοικίες προς ενοικίαση. Ποιοι είναι οι δικαιούχοι, ποια τα φορολογικά κίνητρα και γιατί το στοίχημα της στέγης δεν κερδίζεται εύκολα.
Την ώρα που τα ενοίκια κινούνται σε τροχιά μονιμότητας… στα ύψη και η αγορά κατοικίας μοιάζει άπιαστο όνειρο για χιλιάδες νοικοκυριά, η κυβέρνηση ρίχνει στο τραπέζι ένα νέο εργαλείο: το πρόγραμμα «Κατασκευάζω – Νοικιάζω».
Η φιλοσοφία του είναι απλή και απολύτως αγοραία. Αντί να πουληθούν νέες κατοικίες, κατασκευάζονται και διατίθενται αποκλειστικά για μακροχρόνια μίσθωση, με στόχο να αυξηθεί το απόθεμα σπιτιών προς ενοικίαση και να αποσυμπιεστεί, έστω σε βάθος χρόνου, η αγορά.
Το πρόγραμμα απευθύνεται όχι σε ιδιώτες, αλλά σε εταιρείες real estate, κατασκευαστές και επενδυτικά σχήματα, τα οποία καλούνται να υλοποιήσουν έργα κατοικιών που θα παραμείνουν στην αγορά ενοικίων για τουλάχιστον δέκα χρόνια. Σε αντάλλαγμα, το κράτος προσφέρει φορολογικά κίνητρα, με βασικότερο τη δυνατότητα έκπτωσης των εσόδων από τα μισθώματα από τη φορολογία των νομικών προσώπων.
Ο στόχος του προγράμματος: «Χτίστε εσείς, κρατήστε τα ακίνητα, νοικιάστε τα – και εμείς θα σας κάνουμε τη ζωή φορολογικά πιο εύκολη».
Η κυβέρνηση ποντάρει στο ότι αυτό το μοντέλο, γνωστό διεθνώς ως Build to Rent, μπορεί να λειτουργήσει ως μακροπρόθεσμη απάντηση στο στεγαστικό πρόβλημα. Όχι άμεσα, όχι θεαματικά, αλλά σταδιακά.
Η κριτική, ωστόσο, είναι ότι το «Κατασκευάζω – Νοικιάζω» δεν ρίχνει τα ενοίκια εδώ και τώρα. Είναι ένα εργαλείο που ευνοεί πρωτίστως τους επενδυτές και, μόνο αν εφαρμοστεί σε μεγάλη κλίμακα και με ουσιαστικούς όρους, μπορεί να μεταφραστεί σε όφελος για τους ενοικιαστές.
Ποια είναι η διαφορά από το «Ανακαινίζω – Νοικιάζω»
Εδώ τελειώνει η σύγχυση και αρχίζουν οι διαφορές. Το «Ανακαινίζω – Νοικιάζω» δεν αφορά νέες κατασκευές ούτε μεγάλους παίκτες της αγοράς. Στοχεύει στους μικρούς ιδιοκτήτες που διαθέτουν παλιά, κλειστά ή υποβαθμισμένα ακίνητα και τους δίνει κίνητρο να τα ανακαινίσουν, υπό την προϋπόθεση ότι θα τα διαθέσουν για μακροχρόνια μίσθωση.
Με απλά λόγια:
- το Κατασκευάζω – Νοικιάζω δημιουργεί καινούργια σπίτια, μέσω εταιρειών
- το Ανακαινίζω – Νοικιάζω προσπαθεί να φέρει πίσω στην αγορά παλιά σπίτια, μέσω ιδιωτών
Στο πρώτο, το κράτος επενδύει στη λογική της μεγάλης κλίμακας και του φορολογικού κινήτρου.
Στο δεύτερο, επενδύει στην επιδότηση ανακαίνισης και στη «δελεαστική» ιδέα ότι ένα κλειστό ακίνητο μπορεί να ξαναγίνει εισόδημα.
Η ουσία; Το «Κατασκευάζω – Νοικιάζω» αφορά το μέλλον της προσφοράς, ενώ το «Ανακαινίζω – Νοικιάζω» προσπαθεί να μπαλώσει το παρόν. Και τα δύο μαζί συνθέτουν ένα παζλ που, προς το παρόν, απέχει αρκετά από το να δώσει άμεση λύση στο στεγαστικό πρόβλημα.
Γιατί τα ενοίκια δεν πέφτουν, παρά τα προγράμματα
Παρά τα νέα εργαλεία και τις εξαγγελίες, τα ενοίκια δεν υποχωρούν – και αυτό δεν είναι παράδοξο. Το βασικό πρόβλημα είναι ο χρόνος και η κλίμακα. Το «Κατασκευάζω – Νοικιάζω» αφορά έργα που θα αποδώσουν κατοικίες σε βάθος ετών, όχι μηνών, την ώρα που η ζήτηση πιέζει εδώ και τώρα. Παράλληλα, δεν υπάρχει, τουλάχιστον προς το παρόν, αυστηρό πλαίσιο για ανώτατα μισθώματα, με αποτέλεσμα η αγορά να συνεχίζει να λειτουργεί με τους όρους της.
Την ίδια στιγμή, η έκρηξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων η συγκέντρωση ακινήτων από επενδυτικά funds και η περιορισμένη νέα οικοδομή της τελευταίας δεκαετίας κρατούν την προσφορά χαμηλά. Τα προγράμματα λειτουργούν περισσότερο ως μηχανισμοί εξισορρόπησης στο μέλλον, όχι ως φρένο στην παρούσα ακρίβεια.
Μπορεί η πολιτεία προσπαθεί να αυξήσει το στοκ, αλλά η αγορά «τρέχει» πιο γρήγορα. Και όσο η ζήτηση παραμένει μεγαλύτερη από την προσφορά, τα ενοίκια δύσκολα θα κάνουν πίσω, όσα προγράμματα κι αν ανακοινωθούν.
